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        東勝集團:標度未來新格局(悠悅雜志)

         

          對于一座城市而言,鱗次櫛比的高樓、寬闊筆直的馬路、草長鶯飛的美景是其絢美于外的表象,真正能負起一座城市發展的重任,并且在若干年后能夠以“記憶”的方式印刻給曾經生活在這里的人們,這便是城市賦予的神圣歷史使命。

          可以說東勝集團在為城市代言,一座城市的誕生,往往伴隨著若干商圈的崛起與支撐,而一座城市的蛻變,則往往需要更加有魄力與魅力的商圈標度新格局的誕生,藉此來濃縮城市的精華,沉淀城市的夢想。一個商圈榮耀一座城,從中山東勝廣場到長安東勝廣場,優秀城市運營商以品牌巨大的實力點燃東勝商圈大帝國,東勝新商圈帶給這座城市的將不僅僅是現在的輝煌,更多的將是未來的期待與歷史的榮耀。

          《優悅》:石家莊商業綜合體經過爆炸式增長之后,東勝集團依然在未來五年內的計劃是每年啟動一個大型綜合體項目,那作為二線城市的石家莊市場,有沒有達到一種飽和的狀態?

          張剛:第一,目前不僅僅是在石家莊,在國內商業地產尤其是城市綜合體項目都是遍地開花,從一線到二線甚至到三四線城市都是城市綜合體遍地開花,并且還有一個這種快速擴大的趨勢,在這種狀況下,反觀石家莊的城市綜合體,在京津冀一體化的背景下,石家莊市最大的利益既得體。

          在現在這樣一種狀況下,目前來看石家莊會有一個明顯的提升,無論是從產業結構還是從現在的房地產行業所面向的消費群體,都有一個結構上的調整。在大的背景下有很多先知先覺的一部分企業,或者是有這樣戰略擴張的企業,他們會考慮把一些功能區會設在石家莊,對于石家莊地產市場來說是一個機會,另外城市綜合體數量比較多,有些城市綜合體或多或少都會帶著一些商業,也是現狀,我對目前現狀的個人理解是現在這個狀況同質化確實比較嚴重,但是究其根本,主要是在于國內,從商業地產起步就比較晚,從起步到現在只有短短的十幾年的時間,在這個時間當中,首先對商業地產的認知、同時商業性地產是需要復合型的專業性的運營管理團隊來支持,由于他發展的速度過快,現在出現了這種專業性不強的矛盾,所以他會依靠專業機構,或者是照抄照搬,因為他覺得照抄照搬商業地產是比較穩妥的。所以在未來的發展趨勢中有特色的更能符合消費者對于未來的特征或特點區分的它適用不同人群的商業綜合體的它始終充滿生命里的,這也是發展趨勢。

          前些天剛從日本回來,去日本對整個商業地產進行一個專項考察,給我的體會特別深,像現在日本對現在的體驗經濟用到了極致,其實這也反應了在未來的發展趨勢,其實我們談商業不得不談他的趨勢,做商業必然要談趨勢,我一定要適應消費者對未來生活。消費的期望是什么,所以到現在為止,像中山東勝廣場已經把體驗的業態已經提升到了50%以上,在接下來的長安東盛廣場,我們體驗類的,顧客互動類的趣味性的情境式的業態我們會加大比例到65%以上。

          因為我從事商業地產這個行業也是10幾年的時間了,我之前一直是在這種國際比較知名的公司也做過很長時間,對于我這個理解或者是我的這種感受特別深,商業地產其實是一個非常細的,復雜的這樣的一個工程,并不是這樣一個單獨的是有這個地產商或者是哪一個人憑自己的想當然或者是憑自己個人的意愿能完成的。

          《優悅》:作為運作商業地產的資深業內人士,從專業的角度來講,商業地產的運作有哪些核心的因素?

          張剛:那么在商業地產最核心的我理解的是有三大因素會有個交叉和影響。第一個作為商業地產的投資方,投資方期望獲得是,那么他的意愿他希望建成一個什么樣子的綜合體,這是投資方的意愿,第二個,他面向的這個投資者或者是合作方,他們的期望,是否跟投資方的期望是一致的,第三,是到我們實際的真正需要,消費的期望和預期是個什么樣子的,最后,這三個元素重合來判斷這個從商業地產的定位是不是清晰。如果這三個重合度約稿,意味著這個特定的城市綜合體他自己的定位越清晰,他所面向的目標群體越明確,這樣的商業地產它一定是有生命的,如果是僅憑自己的想當然去蓋,稱之為僵尸盤,所謂這個僵尸盤就是先期連自己干什么都沒想好,我先建,建完了再說。等建完了才發現,建筑形態也罷,建筑結構也罷,整個交通的動線組織也罷,根本就成為四不像了,再去找專業的公司再去整改,這種是很勞民傷財的,所以導致的結果是很多的樓盤,把這種商業住宅賣掉,但底下的這塊,無論是商業的還是商業配套的空置現象還是比較嚴重的,我個人自己就有接受幾家邀請我去做這樣一個診斷,后來我看以后覺得還是很痛心的。

          一個城市綜合體,少則投入幾個億,多則幾十上百個億,那么可能這樣的一種局面也是當時開發商不愿意看到的,所以我覺得這也是商業地產它并不是簡單的像去蓋一處住宅,改的差點好點都能賣的掉。但是商業地產如果前期定位不精準不清晰,那么沒有一個專業的運營管理的團隊來做支持,它最后一定是沒辦法走的很遠的。所以這是我從業這么多年得到這樣的一個體會。

          這是我前兩天寫的“商業地產現狀下的曲解”, 商業地產正在被淺解,并非是個公司就能做,拉誰誰能干;正在被短視,商業地產并非取款機,存進去立刻就能取出來;商業地產是一只精密絕世的機械表,源于工藝師千萬次的打磨與校對,有一個零件安錯了,整個表都走不準。

          在提到商業地產的主題性,娛樂性,互動性,強化消費者之間的互動和體驗,這樣的一些的發展正是在日本包括東南亞的國家做的很好,也是未來發展的一個趨勢,到目前為止國內的一些企業有些看到這現象,并向這個方向進行一個嘗試,從我們公司這方面來說 已經是有了實質性的推進,我們現在已經是超前了一部分。

          未來的商業地產競爭,將更加強調人的五官體驗。三味一體將大行其道,即品味、趣味、滋味。品味強調的是屬于每個消費者特征的強化與延伸;趣味指的是消費中心里所提供的多層性的公共感受;滋味指的不僅僅是消費者愿意品嘗美食、更重要的是流連忘返,重復消費!

          《優悅》:可不可以理解為“一般的城市綜合體是靠里面入駐的商家的優勢來留住一部分消費者,而我們是以一種超前的體驗式的互動式的模式來持續的吸引消費者來重復消費”?

          張剛:商業地產競爭是要靠商業地產里面商家的服務,除了每一個個體之外,還有提供的公共的服務,這種公共的服務是由商業地產運營管理方來做的,像這種嬰兒車、雨傘、愛心的禮品等等咨詢,其實未來的這種商業地產本身城市綜合體他是承擔了一部分公共服務的職能,所以如何讓消費者更愿意來到這樣的一個一種集中式商業或者是綜合體,更多是要給她提供一些便利的免費的設施,有很多事情并不是需要花錢去買才可以做到,這是一塊。第二塊就是在提到如何留著消費者,其實留住消費者,在國內商業的發展趨勢里面已經是有一些比較好的做法了,比如說會員卡,積分卡服務,這些都已經做了一些很好的嘗試,后續的可能會有更多有特色的服務出現,比如說像一些特定的針對于顧客的將來給他舉辦生日派對、不僅僅是舉辦個生日party更重要的他會隨著特定的客群的分類,甚至于可以為顧客拍攝一個微電影,就是在他的生日,給他個拍個小電影。

          不僅僅是送個生日蛋糕,這已經是沒有太多能夠滿足人們對于未來的追求,所以未來的這種配套服務或者增值服務可能會更多青睞于個性化、明確特征的一種服務。

          《優悅》:那就是我們東勝集團,領先的這種在石家莊市體現經濟的商業模式,對我們整個石家莊來說,我們東勝集團商業規劃和戰略,布局,對石家莊有怎樣的影響?

          張剛:東勝集團的商業絕不是雷同和復制,而更多的是注重于創新,這種創新是緊扣消費者消費發展趨勢,這個消費趨勢密切與城市居民生活水平提升密切相關的,在這樣的生產力發展過程中,人們從原來最初的僅僅是尋求吃得飽穿得暖后續的追求吃的更好,穿的更暖,在往上精神和感官上的體驗。

          目前我們國家的這些,尤其是石家莊市居民的生活水平正在飛速的提升,在這樣的狀況下,東勝集團所做的所有的商業項目除了自身的這樣的各具特色以外,更通過于緊扣消費者的對于未來的消費預期,我們所做的只是來適應和滿足消費者對未來的預期??赡芟M者不一定能夠想到我想要一個什么樣的東西,當你把這樣一個產品呈現在他面前的時候,他突然就會發現,這就是我們想要的,我們現在就是做這樣的一個商業。

          對于整個石家莊市商業的發展是有深遠的影響。因為他絕對不是簡單的雷同和復制,我們做的是創新,這種創新的模式從明年即將開業的中山東路廣場就已經有所體現了。

          我相信,這個項目會有超乎很多消費者期望全新的業態,首次進入石家莊,首次進入中國,是獨一無二的,他面向的這樣的一個群體,不僅僅面向長安區也不僅僅面向石家莊,他是可以覆蓋更多區域,因為有很多大型的主題是首次進入到中國。

          這些創意的啟發點第一是基于我們對于目前世界的商業地產發展趨勢的總結和研判,第二是在這樣大的背景下,得出的這樣從體驗式經濟、文化經濟、休閑娛樂經濟,在未來城市居民消費占比中的比重,在這種大趨勢之下結合國內的和石家莊的具體特點,任何城市都有自己的特點首先是結合國內,第二結合石家莊,所以這三層的結合,最后來我們確定朝這個方向來走,并且剛才提到在這樣一些規劃我們現在是一個實質性的進展過程當中,并不是處在設想,已經在一個實施的過程中。

          《優悅》:一個負責任的企業怎樣履行其社會責任,如何權衡企業、社會責任、慈善三者之間的關系?

          張剛:任何一個企業都有它的社會屬性,馬斯洛的需求層次理論表述的很清楚,在滿足基本的生產需求之下,需要有社會責任和社會上的認可。在這樣的背景下,東勝過去的十幾年一直在關注于回饋消費者。

          前些天,我們做了一個大型的助學活動,總共吸納了20多名貧困大學生參與到我們企業的社會實踐當中。讓大學生真正切入到企業當中,我們的企業并非是以這些大學生盈利或免費來用,我們是給他們相應的足以滿足他們下半學期學費的一些作為扶持,并且我們針對每個大學生他們在校學習的不同專業,我們設計了一些相關體驗和崗位,這樣的效果是非常好的,因為當時在整個活動起始的時候是我參加,活動結束后我也有看到這些他們在各自崗位上的照片,覺得這個活動的形式非常好,我們不僅僅是持續下去,還要繼續做大,在后續的過程當中,等到這些大學生他們畢業以后,企業也會作為優先錄用,也考慮到這樣一個實質性的后續的動作。

          《優悅》:作為我們企業的領導如何在房地產瞬息萬變的市場中如何能夠把握住趨勢、變化呢?

          張剛:談到房地產的趨勢呢,人們從原來最初的僅僅是“居者有其屋”像這樣初始的一個需求,最初的一個需求,會逐步的提升和過度,隨著爭奪房地產市場的一個發展,人們對住所的追求也越來越高。比如說我要在房子里要有更好的環境,華北地區這種污染狀況還是比較嚴重,對于這樣整個的環境的打造,包括建筑的質量,包括你的整個的這些居民的生活的便利性,所有的這些都是居民在選擇住所時必須要考慮的核心因素。在這個狀態下,東勝集團有幾大的可以稱為核心競爭力。

          第一個我們是打造了教育地產,也就是大家看到在紫晶悅城引進了北師大,現在已經開學了,在開學之前有兩次活動。第一次活動是把這些小朋友們帶到北京去感受北師大,另外有一個軍訓,目前來看方向非常好,我們稱之為教育地產。因為教育地產要滿足一老一小,小孩子是祖國的未來也是我們的未來。相對來說,小孩子是整個家庭的期望和寄托,所以對小孩的教育必須是我們要做出特色,為他們的未來承擔更多的責任,所以我們北師大首次與石家莊,并且集團在北師大形成了一個長期的戰略合作。北師大的教育資源在全國是非常知名的,這是一條。

          第二我們是剛才講的是小,我們現在涉及到老,就是養老地產,養老地產在國內雖然是有,我們在國內的養老地產做了調研,東勝針對國內的養老機構,國內的養老行業我們也有自己的研判,并且東勝集團在紫晶悅城已經在做了,我們會打著自己的一個養老模式,目前在國內也是領先的。它不僅僅是像這種居家的養老我們會提供一個特定的針對老年人的需求的服務、配套設施,以及讓老年人能夠有一個活動的并且有一個參與的,這樣一個一整套的機構。目前我們也是有一個專業的運營管理團隊,在石家莊也肯定是絕無僅有的。

          第三塊是公園地產,所謂的公園地產九針對于這樣一個大的環境,居住者會對居住環境提出很高的一個要求,那么在公園地產的核心因素首先是公園。無論是紫晶悅城我們內部這樣一個,我們緊鄰這玉溪公園,像這些我們要充分考慮到居住者對環境的一個要求,也是東勝極力打造的。這是三大核心競爭力。除此之外,東勝也分別再商業地產、文化地產、旅游地產、農業地產現在也在進行了提前布局。因為首先地產行業發展延伸,在未來幾年它一定呈現五彩繽紛或者是呈現多特征的趨勢,針對這個我們也有提前的布局。

          《優悅》:今年石家莊房地產市場也是受到了政策的一個打壓,東勝有沒有受到一個影響?

          張剛:從東勝集團角度來講,我們歡迎、支持政府對房地產這樣一個規范,這種規范是非常有必要的,在過去的這段時間,東勝是作為一個正面的典型,是在政府的一個工作上我們得以樹立的。為什么我們支持政府的這項措施呢?畢竟房產投資對于普通的消費是非常慎重的一個大事情。很多人要發大半輩子的錢去購買房子。但是現在房地產快速發展也出現了良莠不齊,魚龍混雜的現象。有的企業九抱著撈一把就走,打一槍就換個地方,像這種不負責任的小企業也是很常見的。對于投資者來講損害是巨大的,所以在這樣一個狀況下,東勝作為發展經過十多年的一個沉淀,對于社會有責任的企業集團對這種做法我們是堅決抵制的,畢竟一個企業如果想要做大,做強,那么我一定是要言必行、行必果,我們不會靠著這種短期的盈利。

          消費者再選擇一個樓盤,或是選擇一個項目的時候,消費者首先不僅僅是要地段,房子質量好壞啊,環境啊,其實去看它背后的這樣一個開發商他自己的實力也是很重要的,因為開發商的實力也決定這個樓盤或是項目的好與壞,他的規范與否。

          《優悅》:聽說東勝集團在積極準備上市,能簡單的介紹一下具體情況嗎?

          張剛:東勝集團發展到當前的這樣一個局勢的時候,我們已經完成了對整個的未來五年的一個戰略部署,那么東勝準備上市也是一直在緊鑼密鼓的推進。上市意味著這個企業要承擔更多的社會責任。

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